賃料の増額／増額請求への対応

近年不動産の賃料水準の上昇が続いています。賃貸人側とすれば、賃料の増額を望み、賃借人側からすればそのままの条件とすることを望むことが多いと思います。

この点、借地借家法第32条第1項は、「①土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、②土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は③近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」には賃料の増額を請求できると定めています。賃貸借には様々な状況がありますので、その状況に応じて考慮要素は変わってきますが、概ね相場の変動は受けるということになります。ただ、実務感覚的には、相場通りの賃料とするというよりは、その中間的な金額で決着するということが多いです（差額配分法の折半法）。

また、賃料水準の決定は、賃料を最後に決めた時点、即ち「最終合意時点」からの変動で決まりますが、例えば契約を２年で更新していた場合に最後に契約した時点からの賃料となるのか、一番最初の時点からとなるのかは重要な争点となります（諸事情を考慮の上裁判所が決定することになります）。

加えて、仮に訴訟を提起しようとする場合、裁判所で行う鑑定の費用が発生することがあります。この鑑定費用は敗訴者が負担することになりますが、賃貸人側としては、あまりに大きな金額を請求すると、敗訴部分が大きくなるため、ある程度鑑定の結果を見越して請求することも考えられます。

賃料の増額を請求された賃借人は、どう対応すべきでしょうか？借地借家法３２条２項は、相当と認める額の賃料を払えば足りると定めており、全額払わなくても賃貸借契約を解除されません。その後、裁判が決着した場合は受け取り超過の当事者が１０％の利息を付けて相手に返還して清算することも定められていますので、相手の経済的信用力が十分であれば、金額を多めに払ってもデメリットはあまり出ません。

本件について何かございましたら、お気軽にお問い合わせください。